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<p>几十年来最大变化的负面杠杆比率一度被认为是联邦政府政策的神圣牛,两个主要政党都在今年的联邦选举之前提出改变工党已经公布了其政策,其中只涉及允许对新房的负面负债将慷慨的50%资本收益税减让税减至25%政府尚未确认其立场并抨击了工党政策,但至少在12个月前就已开放其选择权,即使考虑到负面负债的变化也被视为“不受欢迎”充其量与当时的首相托尼·阿博特向选民保证,负面杠杆率不会有变化现在,而自由党政府或工党反对派都不愿意完全废除负面杠杆,因为绿党和一些经济学家(最着名的是索尔·埃斯莱克)提出,政治双方都声称他们将“使制度更公平”首先,快速回顾一下否定电子杠杆杠杆比率是指使用债务(如抵押贷款)来增加可能投资的资金当负债成本(例如,所收取的利息)超过投资收益时(如租金)为什么有人想要亏本呢</p><p>最广泛推广的原因是因为这种净亏损可以扣除投资者的应税收入,降低他们的整体税收</p><p>这显然有利于那些收入高于收入较高的投资者而且,统计数据显示那些拥有更多收入的人获利更有可能利用它:从房地产投资者的角度来看第二个好处 - 资本收益的处理当投资资产的资本收益实现(卖出)时,投资者获得50%的折扣关于资本利得税多年来,投资房产一直是自住房和退休金之后最受欢迎的投资资产像任何其他投资一样,包括股票,借款人可以承担债务以促进房产购买从负资产负债中获益与住房作为“安全”资产类别的观念相结合,资本增值稳定,推动了投资者资本的流入市场但是现在,随着公众对负面负债运作的认识不断提高,通过错失税收来增加成本,增加住房负担能力问题,即使是那些从负面负债中受益的人也在质疑是否合适联盟政府一直不愿承诺任何政策变化,而是暗示“限制”可能要求的负面杠杆收益金额在某种程度上,这是对2011年吉拉德政府提案的重新定位,目标只针对拥有投资物业组合的“最富有”投资者我们可能期待听取财政部长斯科特莫里森在周三新闻俱乐部演讲中的更多细节相反,工党已经迈出了第一个坚实的举动</p><p>这样做他们已经将负面负债作为重大选举问题,并将迫使政府提出真正的政策建议,可能作为2016-17财年预算的一部分周末宣布的Bill Shorten-Chris Bowen政策是我自2015年4月开始实施的工程如果实施,负面资产负债将像往常一样适用于2017年7月之前购买的房产</p><p>然而,在此日期之后,投资者只能对新建的投资房产申请负面负债</p><p>政府建议的方法将有效地创造一个“累进负面负债”随着收入增加,税率上升(因为折扣减少)虽然仍然缺乏细节,但这样解决问题更合理地考虑了拥有投资物业的广泛个人,从教师和护士到国家最富有的人工党认为,新房和现房之间的资产负债政策不对称会将投资转移到住房建设和提振住房供应但是,工党提案的批评者认为,这将引发投资者在7月之前涌入现有住房市场2017年的变化,反过来又重燃了房价泡沫反对者和他们的批评者都是正确的,这就是为什么:要真正从负面的杠杆投资策略中受益,房地产买家希望在资本收益方面获胜 要做到这一点,房地产价格需要继续上涨,但这正是政策希望遏制精明的投资者会知道这一点,并把他们的精明美元带到其他地方如果你仍然相信会有12个月的繁荣时期,那就更好了策略将是现在购买(技术上,当工党在选举时成功或者如果成功的话)以便向一些傻瓜出售然后工党提案中更为严重的缺陷是没有战略解决时间和地点我们会看到这个新的住房供应从根本上说,任何一种方法都会使住房变得不那么有吸引力投资从短期来看,投资者会把资金转移到其他资产类别,主要是股票市场,这种资产一直是不稳定的</p><p>可能需要几十年才能看到消除如果现有财产所有者继续受益于“祖父”现行规则,那么投资房屋而不是其他资产的动机就存在这样一个缺陷: e还将有助于修复联邦预算(记住自住业主仍然可以使他们的资本收益完全免税)最终,潮流已经在政治上转向负面杠杆,